在3月下旬的最后兩個周末里,開發商大舉推盤,3月最后幾天出現了千套成交的盛景,使得“寒冬中”的上海樓市有著一夜入夏的氣氛。但分析師薛建雄預測,4月更可能成為全年樓市的最高峰,這是開盤商怕世博后樓市出現變化,趕在世博前集中推盤所致,雖然隨著成交量的爆發房價會有一輪補漲行情,但在今年嚴厲的政策調控下,預期世博后的樓市將面臨調整。

九成供應量集中在月底

數據顯示,3月一手商品住宅的供應量為70萬平方米,但在20-27日的8天時間里,開發商就推出了61.9萬平方米的新房源,接近90%的供應量集中在月底開盤,使得3月最后幾天都出現了千套以上的成交,一手商品住宅的成交量攀高到80萬平方米。

對于近幾天的千套成交,薛建雄認為兩個原因所致。其一是個別動遷房和商業項目也集中在最近幾天成交,近7天成交套數排名第2和第5名的萬祥社區和秀康城都是動遷配套房項目,分別成交了563和519套,排名第6的上海兩港裝飾城成交了142套小商鋪。其二是一些住宅采用低開帶來的熱銷,印象春城以758套的成交量排名第一,但均價只有14333元/平方米,而該案前期房源在二手房市場上的價格在17000-18000元之間。排名第4名的新城悠活城成交了162套房源,均價15111元/平方米,而目前嘉定新城的優質樓盤售價已經超過18000元/平方米。

微利驅動+饑渴營銷

近期有一批熱銷的樓盤,成交均價都要比周邊樓盤低20%左右,而他們多數是采用內部員工價或老總價的形式售出。數據證明,雖然2、3月份的成交量只有32和80萬平方米,但供應量只有22和70萬平方米,1-3月份商品住宅的周平均成交價格分別是19545、19695和19762元/平方米。這種低迷的成交在更加緊缺的供應下,房價自然易漲難跌。

對此,薛建雄認為,在樓市買漲不買跌的情況下,開發商直接降價會導致市場更加低迷,不僅賣不掉而且價格還可能再度下跌。但是在對外銷售穩定價格的情況下,通過8折9折的內部認購的形式,會讓市場參與各方都獲得10-20%的利潤,調動了各方參與,增加人氣。這種以利益驅動投資需求入市,從而帶動樓市重新出現供不應求,促使價格上漲的贏利模式,是推動近期樓市突然過熱的主要原因。再加上供不應求的饑渴營銷,就可以使得低迷盤整的樓市重新量價齊升。

4月或迎來全年最高峰

數據顯示,去年3月份一手商品住宅的供應量從2月的43萬平方米攀升至126萬平方米,成交量更是從76萬平方米攀升至154萬平方米,導致全年樓市過熱。但08年的供應量從40萬平方米攀升到129萬平方米,成交量則從40萬平方米攀升至103萬平方米,成為全年樓市供需量最高的月份,隨后成交量逐月下滑,至9月出現大量樓盤打折降價的行情。

薛建雄預期,4月可能會迎來今年樓市的第一個高峰,供應量和成交量都可能會突破百萬平方米,而一些熱銷樓盤的價格也會向區域標桿價格看齊,出現較大的補漲行情。但是在樓市嚴厲的調控和世博背景之下,4月可能成為全年樓市的最高峰,5、6月份的成交量會有所下滑。而隨著開發商手上房源存量的增加,預期到三季度時房價可能出現調整。

預期或現世博盤整行情

薛建雄認為,開發商之所以能夠以利潤驅動投資的形式帶動樓市量價齊升,背后的主要原因還是存量不足。但是,經過幾個月的低迷成交存量補足之后,樓市必然出現盤整。

據了解,眾多開發商擔心世博后社會關注度轉移不利營銷,及樓市可能出現世博盤整行情,而需要趕在世博之前達到一定的銷售業績,這也是打開全年業績的關鍵。因此,在房展會和各大媒體廣告看房團的一輪爆發式推廣之后,供應量開始大幅上升。

且4月預期上市的新盤將達到48個之多,3月為38個,一般在樓市較熱的3、4和9、10月也只有30-40個的預期樓盤上市量。